민간임대주택 등록 임대인의 보증가입 면제사유 규정( 49 7 )
O （면제사유 1）
임대보증금이 「주택임대차보호법」 상 최우선변제 금액주 이하이고 보중 미가입에 임차인이 동의한 경우 면제 가능
▶ 시기•지역에 따라 최우선변제금액이 상이하며, 담보물권（근저당권 등） 설정된 경우 해당 물권 취득시점의 최우선벼제금 적용
- - 최우선변제금액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 보장되기 때문에 면제사유로 규정
- - 임차인의 알권리 보장과 최우선변제금액이 주택가액의 1/2의 범위 내에서 배정 받는 한계를 고려, 임차인의 보증 미가입 동의 필요
▶ 담보물권 설정된 경우 해당 물권 설정시점의 최우선변제금액을 적용*하여야 하며, 임차인의 미가입 동의 필요（양식 : 참고3）
* （사례） ’20.9.1. 근저당권 1억원이 설정된 서울지역의 주택에 대해 ’21.10.1. 임대차계약 체결 시, ‘최우선변제금 이하로서 보증 가입 면제대상’이 되는 보증금은 5,000만원이 아닌 3,700만원
O （면제사유 2）
임대사업자가 기존 주택을 임차 하는 공공주택사업자 (lh등 지방공사) 와 임대차계약을 체결하였고 해당 공공주택 사업자 (임차인) 가 보증 가입을 한 경우 ▶ 공공주택 특별법 제45조의2에 따른 기존주택 전세임대주택사업（도심 내 저소득계충인 지원대상자가 거주를 원하는 주택을 물색하면 공공주택사업 자가 전세계약 체결 후 지원대상자에게 저렴하게 재임대하는 사업）
- 공공기관（공공주택사업자）이 보증금 반환을 위한 조치를 완료하였으 므로 보증가입을 면제사유로 규정
▶ 공공주택사업자(임차인의 보증상품（국토부 기존주택 전세임대 업무 처리지침 제11조의 전세임대주택신용보험） 가입여부 확인 필요
=> 공공기관 공공주택사업자 이 보증금 반환을 위한 조치를 완료하였으므로 보증가입을 면제사유로 규정 공공주택사업자 임차인 의 보증상품 국토부 기존주택 전세임대 업무 처리지침 제 조의 전세임대주택신용보험 가입여부 확인 필요
O （면제사유 3）
임차인이 보증회사（주택도시보증공사, 9GI서울보증）와 이에 준하는 기관（한국주택금융공사）에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부지급한 경우
* 현재 전세보증금 반환보증 상품은 주택도시보증공사（HUG）, SGI서울보증, 주택금융공사（HF） 등 3곳에서 취급
- 보증 중복가입 및 임차인의 보증수수료 이중부담 문제를 해결 하기 위해 보증가입 면제사유로 규정
- 임대사업자가 보증가입 의무부담을 임차인에게 전가하는 것을 방지하기 위해 임대사업자가 보증수수료를 모두 부담
▶ 임대사업자가 임차인에게 보증수수료를 전부지급하였는지 확인 필요（전세금 반환보증서 사본 및 입금 내역 등）
일부보증의 요건 보완（법 제49조 제3항 제3호 개정, 제4호 신설) '21.9.14. 시행
O （배경）
임대보증금 보증은 원칙적으로 보증금 전액이 대상이되 법정 일정요건 충족 시 일부금액*을 대상（일부보증）으로 할 수 있으나 그 요건 중 '전세권 설정' 관련 기준이 불분명서하여 실제 적용에 혼선이 있음
* 일부보증액은 ［（담보권 설정금액+임대보증금） - （주택가격*60%）］로서, 그 금액이 0 이하인 경우 보증가입대상이 없어 보증에 가입하지 않아도 됨
* * ‘임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우’로 규정（법 제49조제3항제3호）하여, 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않은 경우에 대해 적용 여부 논란
O （내용）
일부보증 요건으로 '전세권이 설정된 경우 또는 '주택임 대차 보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우'로 명시하고, 임차인 의사를 반영하기 위해 일부보증에 대한 동의 받도록 함
= '전세권 설정'과 관련된 종전의 유권해석*은 폐기되며, 일부보증의 적용을 위해서는 임차인의 동의 여부 확인 필요 （양식 : 참고4）
- （적용례） 법 시행 이후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용
* 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않은 경우 그에 대한 임차인 확인을 받으면 ‘전세권 설정’ 요건을 충족 — 폐기
임대보증금 보증 미가입 시 등록 직권말소 가능［법 제6조 제1항 제14호 신설］ : '22.1.15. 시행
O （배경）
부채 과다로 인해 보증 가입이 거부되었는데도 사업자가 개선하지 않는 경우 처벌만으로는 실효성 확보가 곤란
O （내용）
보중 미가입 사업자에 대해 시장•군수•구청장이 직권으로 등록 말소 가능
= 등록말소의 요건은 대통령령에서 구체적으로 정할 예정
임대차계약 갱신가능기간 연장［법 제45조 제1항 개정） ： 21.9.14. 시행
o （배경）
임대사업자는 임대의무기간 경과 후 등록 말소 전까지 세제혜택을 받을 수 있는 반면, 임차인은 임대의무기간 이후에는
계약 갱신 여부가 불분명함
O （내용）
임대료 체납 등 법정 거절사유가 없는 한 임차인이 임대 차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 '임대의무기花에서 '임대 등록기간（임대개시일 등으로부터 임대등록 말소일까지）'으로 연장
임대사업자 등록 제한사유 추가【법 제5조의6 제2호, 제5조의7 개정］ : '21.9.14. 시행
O （배경）
현재 거짓 • 부정 등록, 임대료 증액제한 위반, 임대차계약 거절 등으로 등록말소된 지 2년 이내인 자에 한해 등록을 제한
O （내용）
선순위 담보권 세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금의 미 반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응하여 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한