민간임대주택법 시행령 일부 개정으로 임대인의 임대보증 미가입 처벌 강화와 외국인 임대업 등록 서류 개정, 오피스텔의 임대사업 등록 가능 면적 확대 등의 사항이 담겨 있다.
⑴ 임대보증금 보증 가입의 실효성 제고
➊ 임대보증금 보증 미가입 시 등록말소사유 구체화(시행령 제5조 제5항)
ㅇ 시장‧군수‧구청장이 3회 이상 보증 가입을 요구했으나 임대사업자가 이에 따르지 않거나, 보증 미가입 사유*가 없음에도 불구하고 보증에 가입하지 않는 경우 등록말소가 될 수 있다.
* 보증 미가입 사유 ; 일부보증 대상금액이 없거나(법 제49조 제3항), 임대보증금이 최우선변제금액 이하이고 임차인이 보증 미가입에 동의하는 경우 등(법 제49조 제7항)
집주인의 임대보증금 보증 가입을 강제하기 위한 처벌 규정이 대폭 강화된 것이다.
➋ 임대보증금 보증 미가입 시 과태료 부과의 기준 마련(시행령 별표 3)
ㅇ 임대보증금 보증에 가입하지 않은 기간에 따라 3개월 이하는 보증금의 5%, 3개월 초과에서 6개월 이하는 보증금의 7%, 6개월 초과는 보증금의 10%를 각각 과태료로 부과한다.
* 보증 미가입에 대한 처벌이 형벌(2년 이하의 징역이나 2천만원 이하 벌금)에서 과태료 부과(보증금의 10% 이하, 3천만원 상한)로 개정(’22.1.15 시행)
즉 보증에 가입하지 않은 기간에 따라 과태료가 보증금의 5~10%, 최대 3000만 원까지 부과된다.
이번에 개정되기 전에는, 보증 미가입 땐 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금 등의 처벌을 받았다. 그러나 이번에 과태료를 부과하는 것으로 대폭 개정됐다.
➌ 임대사업자의 보증약관 주요내용 설명의무(시행령 제37조 제1항 제6호)
ㅇ 임대사업자가 임차인과 계약을 체결‧변경할 때 의무적으로 설명해야 하는 사항에 보증약관의 주요내용을 포함시켜 임차인이 보증이행을 받을 수 있는 권리를 강화하도록 하고, 구체적인 내용은 국토교통부 고시로 정한다.(’22.1.15 예정)
앞으로는 임대사업자가 임대차계약 체결·변경시 임차인에게 의무적으로 임대보증금 보증약관을 설명해야 한다
⑵ 기타 사항
➊ 외국인 임대사업자 등록 관리(규칙 별지 제1호~제4호)
ㅇ 외국인이 임대사업자 등록을 신청할 때 외국인등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간을 기재하도록 하여 관리를 강화한다. 현재는 이런 절차가 없어 불법으로 임대사업에 나서는 외국인들도 적잖다. 외국인은 내국인과 달리 대출규제로부터 자유롭다보니 역차별 논란이 제기돼 왔다
➋ 오피스텔 등록면적 확대(시행령 제2조 제2호)
ㅇ 바닥난방 설치가 허용되는 오피스텔 면적기준 상향조정에 따라 임대등록 가능한 오피스텔의 전용면적도 85㎡에서 120㎡로 확대한다.
즉 바닥 난방 설치가 허용되는 오피스텔 면적기준이 상향(85㎡→120㎡) 조정됨에 따라
임대등록 가능한 오피스텔의 전용면적도 85㎡에서 120㎡로 늘어나게 됐다.
➌ 표준임대차계약서 내용 보완(규칙 별지 제24호)
ㅇ 표준임대차계약서에 ‘동일단지 100세대 이상 임대주택단지’ 표시 항목을 신설하고, 임대료가 직전 임대료 대비 5% 범위 이내에서 시도별 주거관련 지수 가중 평균한 값의 변동률을 적용*한다는 내용을 표준임대차계약서에 추가한다.
* 100세대 이상 임대주택단지의 경우, 주거비물가지수를 기준한 임대료 인상률이 통상 5% 이하임에도 불구하고 임차인이 인지하지 못하는 사례 발생하여 5% 넘게 인상되는 사례가 빈번히 발생했다. 이를 막고자 국토부는 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 한 전월세 상한가 규정을 표준임대차계약서에 못 박았다.
이는 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 한 전월세 상한가 규정을 표준임대차 계약서에 아예 못 박는 효과를 볼것으로 보인다.
100세대 이상 임대 주택 단지의 경우 주거비 물가 지수를 기준으로 임대료를 5% 이내로 인상할 수 있다. 그러나 임차인들이 해당 내용을 인지하지 못한 경우가 많
❹ 보증가입 면제를 위한 임차인 동의서식 마련(규칙 별지 제25호, 제25호의2)
ㅇ 임대보증금의 일부금액을 보증대상으로 하거나 임대보증금이 최우선변제금 이하인 경우로서, 임차인이 별지 서식으로 동의한 경우 임대사업자는 보증가입의무가 면제된다.
