이전 글에서 청주 사모2구역 재개발 사업승인 인가 고시가 났다는 글을 올렸고 , 이번 글에서는 그 이후 과정에서 감정평가에 대한 내용을 약식으로 정리해 본다.
재개발, 재건축 사업과 관련한 감정평가는 종후자산 평가, 종전자산 감정평가, 토지 등의 수용 사용을 위한 평가, 현금청산을 위한 평가, 매도청구 감정평가, 등등 여러가지 평가가 필요 시점에 따라 필요한 이유에 따라 각기 달리 이루어진다.
이 중 종전자산 및 종후자산 감정평가는 사업시행인가 고시 후 분양공고 전에 이루어지고,
현금청산 또는 매도청구소송은 분양신청기간이 지난 후 분양신청을 하지 아니한 자 등의 토지 등을 대상으로 감정평가 한다.
물론 분양신청 이후의 각종 세무처리를 위한 감정평가도 있으나 이는 일반 토지주와는 크게 관련이 없으므로 생략한다.
다만 재건축이나 재개발에서 일단 용어를 먼저 정리할 필요가 있다.
조합원 분담금 : 조합원이 조합원분양 목스이 분양 받기 위하여 추가로 준비해야 할 금액으로 조합원 분담금 총액은 결국 전체 사업비에서 부족한 사업비를 조합원이 분담하는 금액 이다.
전체 조합원 분담금 = 정비사업비 총액 - (일반분양 수익 + 임대주택 분양 수익)
개별 조합원 분담금 = 조합원 분양가격(종후자산 감정평가액) - 조합원 권리가액
여기서 "조합원 권리가액" = 종전자산 감정평가액 × 비례율 이며
추가로 "비례율" = (총수익 - 총사업비) / 종전자산 감정평가액 × 100 으로 계산 된다.
여기서 비례율과 조합원 권리가액이 가장 중요한 계산 항목인데 개별 조합원들의 권리에 절대적인 영향을 미친다.
조합원 권리가액은
종전자산 감정평가액이 높고 또한 , 비례율이 높을수록 커지는 구조이며
따라서 조합원은 종전자산 감정평가액과 비례율이 높아지길 원한다.
다만 비례율 계산에서 종전자산 감정평가액 총액이 분모로 있기에 종전자산 감정평가액 총액이 높을수록 비례율은 떨어지게 되어 있는 구조이다.
개별 조합원 입장에서 이러한 구조가 무엇을 의미하는지는 가만히 곰곰히 생각을 해보아야 할 듯 하다.
다만 종전자산의 감정평가는 사업시행인가 고시가 있는날의 현황을 기준으로 진행 되는 것이 원칙이고
개별조합원 입장에서는 일반적인 감정평가에 비하여 다소 불리하게 평가 될 소지가 있으며
이는 위의 비례율과의관계에서 필연적인 결과로 될 수 있고,
결국은 전체 사업의 종전자산 평가액과 개별조합원의 종전자산 평가액이 그 상호 균형점을 찾는 과정에서 상대적으로 유불리가 조합원마다 다를 수 있다는 점이다.
종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일 또는 의뢰인(보통은 조합측)의 제시하는 날을 기준으로 하여 평가가 이루어진다. (해당 지도의 조례가 있는 경우 그 조례에 따른다)
조합원에게 주어지는 아파트의 조합워 분양가는 이 종후자산 평가액으로 정해지게 된다.
종후 자산은 사업에 투입된 비용 (주로 조합 제시자료)을 기초로 하여 평가가 이루어지고 있다.
현금청산자나 재건축의 경우에는 매도청구대상이 되는 소송의 경우에는 또한 별도의 감정평가가 진행이 된다. 이 경우 개발이익 배제등 기본적인 감정평가의원칙이 위와는 조금은 다르게 적용될 수 있다.
주의사항 : 위의 내용들은 각종 언론보도와 인터넷 정보를 보고 정리한 내용으로 기술적, 학문적, 법적인 오류가 있을 수있으므로 해당 내용은 각 사업의 인가 고시문 또는 해당 사업의 감정평가서를 참조 바랍니다.
