부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도는 특정 사업의 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융기법으로, 최근 정부가 안정성을 높이고 주택 공급을 활성화하기 위한 제도 개선 방안을 발표했습니다.
1. PF 사업 자기자본비율 상향: 무엇을 의미할까?
현재 우리나라의 PF 사업 자기자본비율은 약 3~5%에 불과합니다. 이는 선진국의 약 20% 수준에 비해 매우 낮은 비율입니다. 이에 따라 정부는 PF 사업의 자기자본비율을 20% 이상으로 끌어올리기 위해 세제 혜택을 제공하기로 했습니다.
이를 위해 PF 사업자가 토지나 건물을 현물로 출자하면 그 시점에서 발생하는 양도차익 과세를 연기하거나 면제해주는 방식으로 자기자본비율을 높이려 합니다.
이런 혜택은 고금리 대출에 의존하지 않고도 안정적인 자금 조달을 돕기 때문에, 궁극적으로 사업 비용 절감과 안정성 확보에 기여할 수 있습니다.
정부의 주요 목표: 자기자본비율 상향과 안정적 자금 조달
정부는 PF 사업의 자기자본비율을 높이는 것을 통해 PF 시장의 안정성을 높이고, 주택 공급을 원활히 하기 위한 목표를 설정했습니다. 이를 위해 자기자본비율이 높은 사업에 대해 다양한 인센티브를 제공하고 있으며, 이는 토지 현물출자를 유도해 금융비용 절감과 사업비 절감 효과를 기대하게 합니다.
2. PF 사업의 공정한 평가 기준과 전문 평가기관 양성
또한, 정부는 PF 사업이 보다 공정하게 평가될 수 있도록 평가 기준을 새롭게 마련하고, 전문 평가기관을 양성할 계획입니다. 이는 PF 사업의 사업성, 즉 향후 수익 가능성과 안정성을 철저히 검토한 후 대출이 이루어지도록 하려는 목적이 있습니다.
예를 들어, PF 대출을 받을 때 시행사나 시공사의 담보보다는 사업 자체의 수익 가능성을 더욱 객관적으로 평가하도록 하고, 이를 위해 PF 사업성 평가 기준과 절차를 확립할 계획입니다. 또한, 전문 평가기관이 평가를 수행하도록 하여 사업의 객관성을 높이겠다는 방침입니다.
3. PF 통합정보시스템 구축: 투명한 관리와 모니터링
정부는 PF 사업의 추진 과정과 재무 현황을 투명하게 관리하기 위해 ‘PF 통합정보시스템’을 구축합니다.
이 시스템을 통해 사업 착수 단계에서부터 인허가 현황, 자금 조달 구조, 분양률 등 주요 정보들을 정기적으로 모니터링할 수 있습니다.
이 시스템은 개별 사업뿐만 아니라 지역별, 유형별로 PF 사업의 진행 현황을 한눈에 볼 수 있도록 하며, 사업 관계자들 간의 협력과 금융 리스크 관리에 큰 도움이 될 것입니다.
4. 리츠 활용과 디벨로퍼 전문화
정부는 한국형 디벨로퍼, 즉 국내 개발업체들이 안정적인 자본을 갖춘 사업을 추진할 수 있도록 리츠(부동산투자회사) 제도를 적극 활용하기로 했습니다. 이를 통해 우수한 입지의 공공택지를 리츠에 우선 공급하여 지역별 랜드마크 상업시설 개발이나 특화된 헬스케어 리츠 등을 유도할 계획입니다.
특히, 리츠를 통해 운영 노하우를 축적하고 장기적으로 안정적인 개발 및 운영 구조를 마련하도록 하여 부동산 개발을 넘어 자산 관리와 운영까지 전문화된 디벨로퍼를 육성하겠다는 방침입니다.
5. 기대 효과: PF 안정성과 부동산 시장 활성화
이번 개선 방안이 적용되면 PF 사업의 자기자본비율이 20% 이상으로 높아지고, 고금리 대출에 대한 의존도가 줄어들며 사업비 절감과 분양가 인하로 이어질 수 있습니다. 또한, PF 통합정보시스템과 전문기관의 평가 시스템을 통해 리스크가 사전에 진단되어 우량 사업 중심으로 진행될 것으로 기대됩니다.
이와 함께 유휴토지의 현물출자가 활성화되어 부동산 개발 시장이 더욱 활기를 띠고, 주택 공급 여건도 개선될 것입니다. 토지매입 대출 규모가 줄어들어 사업비 절감과 이에 따른 분양가 인하 효과도 예상됩니다.
글쎼요, 이러한 정책 변화가 과연 분양가 인하 효과라는 결과로 나올지는 두고 볼 일 입닏.
분양가 나 시장 부동산 가격이 시장 분위기나 경제 분위기등 심리적 요인이 더 커 보이는데요...
정부의 부동산 PF 제도 개선 방안은 부동산 개발 사업의 자기자본비율을 높이고 리스크를 관리하여 금융 안정성을 강화하려는 목적을 담고 있습니다.
부디 이러한 정책적 목표가 시장에서 왜곡되지 않고, 목표했던 성과를 나타내기를 바래봅니다.
